Nun ist es endlich soweit: Der Traum von der eigenen Immobilie oder einer Eigentumswohnung rückt in greifbare Nähe. Jetzt muss nur noch die Baufinanzierung in trockene Tücher gepackt werden – und zwar idealerweise so, dass alle persönlichen Voraussetzungen und Anforderungen berücksichtigt sind. Wie das am besten gelingt und die Finanzierung so günstig wie möglich ausfällt, zeigen wir hier.
Verschiedene Angebote vergleichen und Rabatte aushandeln
Der erste Tipp klingt bekannt, vielleicht sogar etwas abgedroschen: Es geht darum, möglichst viele Angebote unterschiedlicher Baufinanzierer genau zu prüfen und eventuell mögliche Rabatte auszuhandeln. Leider wird dieser Tipp längst nicht von jedem Interessenten beherzigt. Stichwort Vergleichen: Es ist eine lästige Eigenschaft von Kapitalgebern und Banken, den Interessenten möglichst gleich an Ort und Stelle zu einem Abschluss zu drängen. Diesen Bemühungen sollte man auf keinen Fall nachgeben, sondern immer auf eine Bedenkzeit von einigen Tagen bestehen.
Extratipp: Möglicherweise ist unter den gewählten Anbietern für eine Bau- bzw. Immobilienfinanzierung auch die eigene Hausbank vertreten. In diesem Fall kann es sich lohnen, über die Konditionen der Finanzierung zu verhandeln, denn Banken halten für Neukunden in der Regel besonders günstige Angebote parat. Bestandskunden dagegen versucht man oft zunächst mit schlechteren Konditionen abzuspeisen und lenkt meist erst dann ein, wenn der Kunde explizit nach den besseren Konditionen fragt. Daher am besten vorher selbst schlau machen, welche Kreditkonditionen die Bank für Neukunden bietet und den Kundenberater dann genau darauf hinweisen!
Zinskosten sparen durch eine hohe Anfangstilgung
Bei einigen Angeboten für eine Hausfinanzierung beträgt der anfängliche Tilgungssatz lediglich ein Prozent. Das hält zwar die Höhe der Monatsraten erfreulich niedrig, sorgt aber für entsprechend höhere Zinskosten. Wer finanziell dazu in der Lage ist, zu Anfang der Baufinanzierung auch etwas höhere Monatsraten zu stemmen, sollte die Anfangstilgung auf mindestens zwei Prozent erhöhen. Spezielle Tools wie etwa ein Brutto-Netto-Rechner helfen dabei, die persönlichen Finanzen realistisch einzuschätzen.
Durch die höhere Tilgung verkürzt sich der Zeitraum der Rückzahlung des Darlehens, wodurch man schneller schuldenfrei ist und erhebliche Zinskosten einspart. Man darf sich nicht dadurch blenden lassen, dass der Unterschied in der Tilgung hierbei nur ein oder zwei Prozent beträgt. Über die gesamte Laufzeit der Finanzierung gerechnet ergeben sich dadurch Einsparungen, die durchaus mehrere tausend Euro betragen können.
Sondertilgungen einplanen
Der Werdegang unseres Lebens lässt sich nie genau im Voraus bestimmen. So kann es durchaus sein, dass der Kreditnehmer im Laufe seiner Baufinanzierung eine Gehaltserhöhung erhält oder eine Erbschaft antritt. Man kommt also auf einen Schlag zu einem größeren Geldbetrag, der gut in die Baufinanzierung eingebracht werden könnte und somit die Restlaufzeit entsprechend verkürzt. Damit sinken auch die Zinskosten erheblich. Dies gelingt allerdings nur, wenn im Finanzierungsvertrag von vornherein die Möglichkeit von Sondertilgungen festgeschrieben wird. Andernfalls berechnen die Baufinanzierer teils erhebliche Strafzahlungen bzw. Vorfälligkeitsentschädigungen, die eine potentielle Ersparnis komplett wieder auffressen können.
Die Möglichkeiten eines Forward-Darlehens nutzen
Von einem Forward-Darlehen spricht man, wenn der Kredit bereits längere Zeit vor der Inanspruchnahme abgeschlossen wird. Kreditnehmer haben damit die Möglichkeit, sich die derzeit günstigen Zinssätze bereits im Voraus für eine spätere Finanzierung zu sichern. Aber auch dann, wenn die Immobilienfinanzierung bereits besteht und die Zinsbindung innerhalb der nächsten Jahre ausläuft, können durch ein Forward-Darlehen erhebliche Zinskosten eingespart werden. In diesem Fall schließt man die Anschlussfinanzierung des laufenden Darlehens bereits jetzt ab, nimmt sie aber erst dann in Anspruch, wenn der aktuelle Finanzierungsvertrag ausgelaufen ist.
Ist eine lange Zinsbindung wirklich sinnvoll?
Es ist immer eine Abwägungssache: Sofern der durchschnittliche Bauzinssatz am Markt auf einem besonders niedrigen Niveau liegt, möchte sich die Mehrheit aller Bauherren diesen günstigen Zinssatz für einen langen Zeitraum sichern. Daher achten sie darauf, mit dem Baufinanzierer eine möglichst lange Zinsbindung auszuhandeln. Allerdings gibt es dabei einiges zu bedenken. Wichtig zu wissen ist, dass sich durch die Verlängerung der Zinsfestschreibung der Nominalzins entsprechend erhöht. Schließlich ergibt sich durch die lange Zinsbindung für den Baufinanzierer ein höheres Risiko von Zinsausfällen – nämlich dann, wenn sich die Zinsen am Markt innerhalb dieses Zeitraums deutlich nach oben entwickeln.
Wählt man eine kürzere Zinsbindung, fällt das Risiko schließlich auf den Kreditnehmer, denn unter Umständen muss man bei der nächsten Anschlussfinanzierung entsprechend höhere Zinskosten zahlen. Es gilt also, im Zweifel einen guten Kompromiss zu wählen und nicht auf die maximal mögliche Zinsbindungsfrist von beispielsweise 30 Jahren zu setzen, wie sie viele Baufinanzierer mittlerweile anbieten. Eine Halbierung der Zinsbindungsfrist kann dazu führen, dass man die gesparten Zinskosten von Anfang an in eine höhere Tilgungsrate investieren kann.
Hohe Bereitstellungszinsen vermeiden
Eine gern genutzte Kostenfalle, in die Kreditnehmer im Rahmen einer Bau- bzw. Immobilienfinanzierung immer wieder hineinfallen, besteht aus den sogenannten Bereitstellungszinsen. Hierunter versteht man Zinskosten, die für die Bereitstellung eines Kredites anfallen, wenn zum Beispiel zwischen der Kreditzusage durch den Baufinanzierer und der Inanspruchnahme durch den Kreditnehmer mehrere Monate oder sogar Jahre liegen. Man sollte daher den Kreditvertrag unbedingt auf eine Klausel hinsichtlich der Bereitstellungszinsen überprüfen und mit dem Baufinanzierer einen möglichst niedrigen Zinssatz sowie eine entsprechend lange Bereitstellungsdauer aushandeln. Dadurch spart man im Ernstfall bares Geld.
