Wer in Deutschland eine Immobilie kauft und selbst darin wohnt, ist steuerlich deutlich schlechter gestellt als jemand, der dieselbe Immobilie vermietet. Zu diesem Ergebnis kommt eine neue Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft, die Deutschland mit mehreren europäischen Ländern vergleicht.
Laut Untersuchung entsteht bei selbst genutztem Wohneigentum in Deutschland ein erheblicher finanzieller Nachteil. Am Beispiel einer Wohnung in einer Großstadt mit einem Kaufpreis von 300.000 Euro zeigt die Studie, dass ein Selbstnutzer innerhalb von 15 Jahren rund 87.000 Euro weniger erzielt als ein Käufer, der die Wohnung vermietet. Auch außerhalb der Metropolen bleibt die Differenz laut IW deutlich und liegt je nach Standort bei etwa 40.000 bis 50.000 Euro.
Grund dafür ist vor allem die unterschiedliche steuerliche Behandlung. Vermieter können ihre Immobilie abschreiben und zudem Ausgaben wie Kreditzinsen oder Instandhaltungskosten steuerlich geltend machen. Wer die Wohnung selbst bewohnt, hat diese Möglichkeiten nicht. Entsprechend fällt auch die Rendite unterschiedlich aus: Im untersuchten Beispiel liegt sie für Vermieter bei fast neun Prozent, für Selbstnutzer dagegen nur bei sechs Prozent.
Nach Einschätzung des IW nimmt Deutschland damit im europäischen Vergleich eine Sonderrolle ein. In allen sechs untersuchten Vergleichsländern werde die Selbstnutzung steuerlich eher begünstigt, etwa durch geringere Kaufnebenkosten für Eigennutzer oder durch eine stärkere Besteuerung vermieteter Immobilien. In den Niederlanden erzielen Selbstnutzer laut Studie sogar eine rund fünfmal höhere Rendite als Vermieter. Auch in Frankreich und Österreich liegt die Rendite bei selbst genutztem Eigentum über der von Vermietern.
In Deutschland ist es genau umgekehrt: Hier erzielen Vermieter im Durchschnitt mit rund sieben Prozent die höchste Rendite unter allen untersuchten Ländern, während Selbstnutzer die niedrigste Rendite erreichen.
Aus Sicht des IW spiegelt sich diese Ungleichbehandlung auch in der Eigentumsquote wider. In keinem anderen Land der Europäischen Union leben so wenige Menschen im eigenen Wohneigentum wie in Deutschland. Im Jahr 2022 lag die Wohneigentumsquote hierzulande bei 44 Prozent, während der Durchschnitt in der EU bei etwa 70 Prozent lag.
IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer sieht darin ein Problem, weil Wohneigentum zugleich Vermögensaufbau und Altersvorsorge sein kann. Er schlägt vor, Selbstnutzer etwa über einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer gezielt zu entlasten. Eine Verschlechterung der steuerlichen Bedingungen für Vermieter hält er dagegen nicht für den richtigen Weg. Aus seiner Sicht erschwert der deutsche Staat vielen Menschen den Weg ins Eigenheim, während andere europäische Länder diesen stärker unterstützen.
Dieser Text basiert auf einer Pressemitteilung von Institut der Deutschen Wirtschaft/Veröffentlicht am 04.07.2026 und wurde unter Zuhilfenahme von KI erstellt.
