Vermietete Immobilien gelten als beliebte Form der Altersvorsorge. Immer wieder erscheinen auf dem Markt Objekte, die auf den ersten Blick wie echte Schnäppchen wirken. Häufig wird von Maklern betont, die Miete könne noch deutlich an den örtlichen Mietspiegel angepasst werden. Doch gerade solche Hinweise sollten kritisch betrachtet werden – schließlich stellt sich die Frage, warum der bisherige Eigentümer die Mieten nicht bereits angepasst hat. Gesetzliche Vorgaben, Indexmietverträge oder schwierige Mieter können eine Erhöhung erheblich erschweren oder verzögern. Oft erweisen sich solche Objekte im Nachhinein als Verlustgeschäft, was langfristig auch zu einem Verfall der Immobilie führen kann. Der folgende Beitrag zeigt, worauf Käufer achten sollten – und welche Handlungsmöglichkeiten bestehen, wenn die Entscheidung bereits gefallen ist.
Scheinbare Potenziale, tatsächliche Risiken
Mietsteigerungspotenziale in Exposés sind nicht grundsätzlich problematisch, doch entscheidend ist, wer letztlich das Risiko trägt. Käufer sollten ausschließlich für tatsächlich realisierte Mieterhöhungen zahlen, nicht für theoretische Potenziale. Bei der Preisermittlung ist daher immer die aktuelle Ist-Miete ausschlaggebend. Häufig basieren die beworbenen Chancen zudem auf einem bestehenden Sanierungsstau. Wer solche Möglichkeiten nutzen möchte, muss zusätzliche Investitionen einplanen – ansonsten kann das vermeintliche Schnäppchen schnell zu einer finanziellen Belastung werden.
Rechtliche Vorgaben und praktische Grenzen
Die möglichen Mieterhöhungen werden in Deutschland durch zwei Regelwerke begrenzt: die Kappungsgrenze und den Mietspiegel. Die Kappungsgrenze schreibt vor, dass Mieten innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 Prozent – in angespannten Wohnungsmärkten wie Berlin nur um 15 Prozent – steigen dürfen. Ein Beispiel verdeutlicht die Wirkung: Beträgt die aktuelle Miete 5,10 Euro pro Quadratmeter, darf sie in Berlin nur auf etwa 5,87 Euro erhöht werden. Neuvermietungen liegen dagegen oft deutlich höher, was die erhoffte Rendite stark relativiert.
Der Mietspiegel setzt eine weitere Begrenzung: Auch wenn rechnerisch Spielraum vorhanden ist, darf die Miete nur bis zu den ortsüblichen Vergleichswerten steigen. Existiert kein Mietspiegel, dienen Vergleichsmieten als Orientierung. Einvernehmliche Erhöhungen sind grundsätzlich möglich, jedoch freiwillig und ohne Garantie.
Trügerische Kalkulationen
Manche Käufer verlassen sich auf optimistische Renditeversprechen und kalkulieren mit Mieten, die praktisch nicht erreichbar sind. Eine realistische Bewertung sollte sich immer auf die aktuellen Einnahmen stützen. Wer Instandhaltungskosten, Leerstandsrisiken oder Schwierigkeiten bei Neuvermietungen außer Acht lässt, riskiert finanzielle Verluste – laufende Ausgaben wie Kreditzinsen, Energiekosten oder Nebenkosten fallen schließlich auch dann an, wenn keine Miete eingeht.
Warnzeichen unrealistischer Prognosen
Besonders skeptisch sollten Käufer werden, wenn die angegebene Miete deutlich über dem Mietspiegel liegt oder ausschließlich mit allgemeinen Standortvorteilen begründet wird. Selbst wenn die Marktmiete höher ist, sollte die Kalkulation immer auf den Werten des Mietspiegels basieren. Prognosen, die auf zukünftigen Entwicklungen beruhen, sind kein belastbares Fundament für eine Investition.
Stellt sich nach dem Erwerb heraus, dass die beworbenen Erträge nicht erreichbar sind, bleibt der Handlungsspielraum meist begrenzt. Kaufverträge weisen in der Regel nur die tatsächlichen Mieteinnahmen aus – nicht die prognostizierten Potenziale.
Sollten jedoch Leerstände verschwiegen oder falsche Angaben gemacht worden sein, kann der Verkäufer gegebenenfalls haftbar gemacht werden. Auch nicht offengelegte Konflikte oder Zahlungsrückstände können, sofern im Vertrag die Richtigkeit der Angaben zugesichert wurde, eine nachträgliche Kaufpreisminderung rechtfertigen.
Fazit
Wer in vermietete Immobilien investiert, sollte vermeintliche Mietsteigerungspotenziale sorgfältig prüfen. Maßgeblich ist nicht, was theoretisch möglich wäre, sondern was gesetzlich zulässig und wirtschaftlich realistisch ist. Hinweise auf mögliche „Potenziale“ klingen oft verlockend, verbergen jedoch häufig zusätzliche Kosten, langwierige Prozesse und erhebliche Risiken. Eine gründliche Prüfung und nüchterne Kalkulation vor dem Kauf sind die beste Vorsorge gegen teure Fehlentscheidungen.
Dieser Text basiert auf einer Pressemitteilung von MAGNOLIA SERVICE eG/Veröffentlicht am 27.10.2025
