Unbefristete Mietverträge sind in Deutschland der Regelfall. Wer Wohnraum nur für eine bestimmte Zeit vermieten möchte, muss dagegen enge gesetzliche Vorgaben beachten.
Zeitmietverträge sind nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig. Dazu gehört etwa, dass der Vermieter die Wohnung später selbst nutzen, umfassend umbauen oder für Betriebsangehörige bereithalten möchte.
Der Infodienst Recht und Steuern der LBS verweist auf mehrere Gerichtsentscheidungen, die zeigen, worauf es bei befristeten Mietverträgen ankommt und welche Folgen Fehler in der Vertragsgestaltung haben können.
Fehlerhafte Befristung kann trotzdem binden
Nicht jede unwirksame Befristung führt dazu, dass alle Vereinbarungen im Vertrag entfallen. Der Bundesgerichtshof hatte über einen Mietvertrag zu entscheiden, bei dem die Befristung unwirksam war, weil kein gesetzlich zulässiger Grund vorlag.
Trotzdem werteten die Richter die Vereinbarung als beiderseitigen Kündigungsausschluss für die vorgesehene Vertragsdauer. Der Vermieter konnte den Vertrag daher nicht vorzeitig wegen Eigenbedarfs beenden. Das Urteil trägt das Aktenzeichen VIII ZR 388/12.
Pauschaler Umbau reicht nicht aus
Eine Befristung muss nachvollziehbar begründet werden. Das Landgericht Berlin erklärte einen Zeitmietvertrag für unwirksam, weil der Vermieter lediglich einen späteren Komplettumbau angekündigt hatte.
Nach Ansicht des Gerichts reicht eine solche pauschale Formulierung nicht aus. Mieterinnen und Mieter müssen erkennen können, welche konkreten Maßnahmen geplant sind und warum diese eine Fortsetzung des Mietverhältnisses ausschließen. Das Verfahren wurde unter dem Aktenzeichen 64 S 40/23 geführt.
Kündigungsausschluss darf nicht unbegrenzt gelten
Auch ein Kündigungsausschluss hat Grenzen. Das Landgericht Düsseldorf entschied, dass Vertragspartner nicht dauerhaft an einen solchen Ausschluss gebunden werden dürfen.
Eine zeitlich unbegrenzte Bindung benachteilige die Parteien unangemessen und widerspreche dem Grundgedanken des Mietrechts. In dem Fall hatte der Vermieter Eigenbedarf geltend gemacht. Das Aktenzeichen lautet 23 S 92/16.
Nachmieter muss aktiv gesucht werden
Wer vorzeitig aus einem Zeitmietvertrag entlassen werden möchte, muss sich ernsthaft um einen geeigneten Nachmieter bemühen. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs reicht es nicht aus, lediglich Interessenten zu benennen.
Erforderlich sind unter anderem organisierte Besichtigungen sowie Informationen zur Bonität und Zuverlässigkeit möglicher Nachmieter. Erst dann kann der Vermieter prüfen, ob eine Vertragsübernahme zumutbar ist. Werbeschilder eines Maklers auf dem Grundstück muss der Eigentümer dagegen nicht dulden. Das Aktenzeichen lautet VIII ZR 247/14.
Untervermietung endet mit der Erlaubnis
Auch bei der Untervermietung können Befristungen entscheidend sein. Das Landgericht Berlin bestätigte die fristlose Kündigung eines Mieters, der seine Wohnung trotz abgelaufener Untermieterlaubnis weiter gegen Entgelt einem Dritten überlassen hatte.
Das Gericht sah darin eine schwerwiegende Pflichtverletzung. Wer eine nur befristet genehmigte Untervermietung eigenmächtig fortsetzt, riskiert den Verlust der Wohnung. Die Entscheidung trägt das Aktenzeichen 67 S 28/15.
Mündlicher Räumungsvergleich kann wirksam sein
Nicht jede bindende Vereinbarung muss schriftlich festgehalten werden. Das Amtsgericht München entschied, dass auch ein mündlich geschlossener und nachweisbarer Vergleich über einen Räumungstermin verbindlich sein kann.
Im konkreten Fall hatte die Witwe eines früheren Dienstwohnungsinhabers zunächst per Handschlag und vor Zeugen einem Auszug zugestimmt. Später wollte sie sich daran nicht mehr halten. Das Gericht verpflichtete sie dennoch zur Räumung des Reihenhauses mit 120 Quadratmetern Wohnfläche. Das Aktenzeichen lautet 473 C 13483/17.
Baugenehmigung muss nicht immer vorliegen
Geplante Baumaßnahmen können eine Befristung rechtfertigen. Das Amtsgericht Berlin-Wedding stellte klar, dass die Maßnahmen dafür nicht zwingend bereits vollständig genehmigt sein müssen.
Im entschiedenen Fall ging es unter anderem um eine komplette Badsanierung und flächige Bodenarbeiten. Nach Auffassung des Gerichts genügt es, wenn die Vorhaben grundsätzlich genehmigungsfähig sind und keine unüberwindbaren rechtlichen Hindernisse bestehen. Eine noch ausstehende behördliche Genehmigung macht die Befristung daher nicht automatisch unwirksam. Das Aktenzeichen lautet 18 C 4/25.
Befristung schließt steuerliche Anerkennung nicht aus
Auch steuerlich kann eine befristete Vermietung relevant werden. Der Bundesfinanzhof befasste sich mit einem Eigentümer, der Verluste aus der befristeten Vermietung einzelner Räume geltend machte.
Das Finanzamt zweifelte an einer dauerhaften Einkünfteerzielungsabsicht, unter anderem wegen eines auf fünf Jahre befristeten Mietvertrags und einer persönlichen Beziehung zur Mieterin. Der Bundesfinanzhof widersprach dieser Einschätzung.
Ob eine Vermietung auf Dauer angelegt ist, müsse anhand aller Umstände des Einzelfalls beurteilt werden. Die Befristung allein lasse keinen sicheren Schluss auf eine fehlende Einkünfteerzielungsabsicht zu. Das Aktenzeichen lautet IX R 63/07.
Krankheit beendet Zeitmietvertrag nicht automatisch
Persönliche Veränderungen berechtigen nicht zwangsläufig zur vorzeitigen Beendigung eines Zeitmietvertrags. Das Oberlandesgericht Düsseldorf entschied über den Fall eines Mieters eines kleinen Einzelhandelsgeschäfts, der wegen einer schweren Erkrankung aus dem Vertrag aussteigen wollte.
Das Gericht stellte klar, dass grundsätzlich der Mieter das Risiko trägt, ob die angemieteten Räume während der Vertragslaufzeit zu seinen persönlichen Bedürfnissen passen. Eine Krankheit allein begründet daher keinen Anspruch auf vorzeitige Vertragsbeendigung. Die Richter verwiesen dabei auch auf das Wohnungsmietrecht. Das Aktenzeichen lautet I-24 W 53/08.
Klare Formulierungen vermeiden Streit
Die Urteile zeigen, dass befristete Mietverträge sorgfältig formuliert werden müssen. Entscheidend sind konkrete Gründe, nachvollziehbare Angaben und realistische Vereinbarungen.
Wer Wohnraum nur auf Zeit vermieten oder mieten möchte, sollte daher genau prüfen, ob die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Fehlerhafte oder zu pauschale Regelungen können sonst unerwartete rechtliche Folgen haben.
Dieser Text basiert auf einer Pressemitteilung von Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen (LBS)/Veröffentlicht am 17.08.2026 und wurde unter Zuhilfenahme von KI erstellt.
